پایان نامه سرقفلی حق کسب وپیشه

مقدمه :                                                                             

به نظر می رسد در اماکن تجاری  در بسیاری ازشغلها محل کار برای شخص اهمیت زیادی دارد. به این صورت که وقتی شخصی مغازه ای  باز می کند بعد از یک مدت  اعتباری  پیدا می کند ، مشتریهایی پیدا می کندحق سرقفلی ناظر به همین حالت است یعنی حقی که برای صاحب مغازه در رابطه با مشتریها ومحل پیدا می شود. زیرا اگرمستأجر  محل کارش را تغییر دهد مشتریهای خود را از دست می دهد ومجدداً باید از صفر شروع کند .

چکیده

با توجه به اهمیتی که امروزه  حق سرقفلی  در املاک تجاری پیدا کرده است دراین  تحقیق و مورد بررسی  قرارمی گیرد این تحقیق به چهار فصل تقسیم می شود که درآن عناوین ذیل بررسی می شود .

در فصل اول تعریف سر قفلی وحق کسب وپیشه  وتجارت  وتفاوت این دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهیت  حقوقی وفقهی حق سر قفلی  را موردبررسی  قرار داده و سیر تاریخی  آن و آرای چند تن از فقها را درمورد سرقفلی  بیان می کند. فصل سوم به بیان احکام سر قفلی و حق کسب وپیشه وتجارت  می پردازد  ودر آن  به نکاتی  در مورد حق سر قفلی اشاره شده  فصل چهارم دعاوی مربوط به حق سرقفلی وحق کسب وپیشه رابیان می کند وموارد  اسقاط حق سر قفلی  وموارد پرداخت  سر قفلی  را بیان می کند  ودرنهایت گزارش کارگاه حقوقی درمورد حق سر قفلی بیان شده . 

تعریف سرقفلی

« آقای دکتر لنگرودی  درترمینولوژی حقوق آورده اند  « پولی که مستأجر ثانی ( به معنی  اعم ) به مستأجر  سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد وهمچنین مستأجراول به  مؤجر مالک می دهد .» [1]

« تعریف آقای دکتر  لنگرودی  به معنای وسیع کلمه بیان شده  که علاوه  بر سرقفلی به معنی خاص ،  شامل حق کسب وپیشه هم می شود. ولی این تعریف دارای این حسن است که قائل به تفکیک بین سرقفلی وحق کسب وپیشه شده است .[2]»

[1]- لنگرودی ، محمد جعفر ، تومینو لوژی حقوقی ، تهران کتابخانه  گنج دانش  ، چاپ چهاردهم  ، 1383 ، ص 356.

[2] -    زهرا ،حق، سر قفلی  حق کسب وپیشه وتجارت ، تهران ، مؤسسه فرهنگی  انشتاراتی نگاه بینه ، ج اول ، بهار1384 ص14.

« سرقفلی حقی است که مستاجر برای تقدم دراجاره ی محل وادامه تجارت درمحل کار خوددارد. مبنای این حق مالی  براین اساس استوار است که موسسات تجاری اغلب اوقات درساختمان  هایی تاسیس  می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگران است ودر نتیجه  فعالیت تاجر آن محل دراثر پیدا شدن  مشتری ارزش مضاعفی  پیدا می کند پس این ارزش راباید سوای ارزش مادی آن ملک ومتعلق به کسی دانست که آن را به وجود آورده است ازطرف دیگر ادامه فعالیت تاجرکه آن را می توان به هرپیشه خدماتی یا حتی تولیدی        نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم  استقرار  او درمکان اولیه است. این حق به صاحب آن اجازه میدهد  ثمره فعالیت  خود را از مالک یا کسی که پس ازاوقصد  اجاره محل  را داردودریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستاجر  را ازبین  می برد .»[1]

[1] - پدیا ویکی ، سرقفلی ، دانشنامه آزاد ، دسامبر 2006 ، ص 1.

بررسی ماهیت  حقوقی وفقهی سرقفلی

گفتار اول : سوابق  تاریخی

« سابقه تاریخی ، «سرقفلی» بسیارطولانی  است ومبنای  آن توافق  طرفین است اما درمورد حق کسب وپیشه وتجارت  قضیه برعکس است این پدیده درحقوق ایران  ظهوری  ناگهانی  داشته  ودر یک  مقطع تاریخی خاص در حقوق  ما پدیدار شده .» [1]

« بعضی می گویند : « با تخریب  بخشی از تهران قدیم به نام سنگلج محلهای کسبی دراین منطقه نیز مورد تخریب قرار گرفت وکسبه مغازه های مزبور برای دستیابی  به محل های کسبی جدید با پرداخت  وجوهی علاوه بر مال الاجاره  به صاحبان املاک موفق شدند مغازه هائی  را در محل های مورد نظر خود اجاره کنند این  موضوع تدریجاً به صورت یک سنت در آمده و وجه مذکور به نام سرقفلی دربین  مالکین مغازه ها وکسبه وبعداً دربین مردم مشهور  گردید » .[2]

[1] - حق سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت درحقوق ایران وفقه اسلام ، ص 40 .

[2] - حق سر قفلی ،حق کسب ،پیشه وتجارت ، ص 27 

سیر قانونی  مربوط به روابط موجرو مستأجر:

بند اول : قانون تعدیل مال الاجاره مصوب 1317

« در اول دی ماه 1317 قانون راجع به تعدیل  مال الاجاره  ها به منظور حمایت از مستأجرین به تصویب رسید تا این زمان دیوان عالی کشور  مکرراً درآراء خود به غیر قانونی  بودن سرقفلی ( به مفهوم حق کسب وپیشه وتجارت نظر داده بود ».[1]

« ماده 1 قانون مزبورچنین  مقرر  داشت : « هر خانه ، وعمارت  مسکونی و اطاق وانبار ودکان ومغازه  وحمام مستقل » رامشمول آن قرار می داد ومقرر میداشت که اجاره این گونه  اماکن  در صورتی که مدت منقضی  شده باشد با تقاضای متصرف تا سه سال ازتاریخ اجرای قانون  قابل تجدید  است .

[1] - حق سرقفلی ،حق کسب وپیشه  وتجارت ، ص 28.

فهرست مطالب                                                                          

فصل اول کلیات ............................................................................1

گفتاراول : تعریف سرقفلی ..................................................................1

گفتار دوم: تعریف حق کسب وپیشه وتجارت .............................................4

گفتار سوم: تفاوت حق سرقفلی با حق کسبه وپیشه وتجارت  .........................6 

فصل دوم : بررسی ماهیت حقوقی وفقهی سرقفلی  ........................................7

گفتاراول: سوابق تاریخی

بند اول: قانون تعدیل مال الاجاره مصوب 1317 .............................................8

بند دوم : قانون سال 1339 .......................................................................9

بند سوم : قانون  روابط مؤجرومستأجر سال 1356 ........................................9

بندچهارم: قاون روابط مؤجرومستأجر سال1362 ...........................................9

بندپنجم : قانون روابط مؤجر ومستأجر سال 1365

بندششم: قانون  روابط مؤجر ومستأجر سال 1376 

گفتار دوم : وضعیت سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت ازنظر فقهی 

بند اول: نظریات امام خمینی  .....................................................................11

بند دوم نظریات حضرت آیت الله خویی (ره) ...................................................12

بند سوم : نظرآیت  الله سید علی حسینی سیستانی  .......................................13

بند چهارم : نظرسید عبد الکریم موسوی اردبیلی

بند پنجم: نظیر میرزا جوادتبریزی

بند ششم: نظر سید مهدی موسوی شهری 

فصل سوم : احکام سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت 

گفتار اول : سر قفلی دررابطه مالک ومستأجر دست اول  ..

گفتار دوم: سر قفلی دررابطه مستأجر اول ومستأجردوم

گفتار سوم : مبلغ سرقفلی  ...........................................................................16

گفتار چهارم: نکاتی درباب سرقفلی  ................................................................17 

فصل چهارم :دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب وپیشه 

گفتاراول : موارد پرداخت کل سرقفلی به مستأجر

مبحث اول: تخلیه به لحاظ احداث بنا 

مبحث دوم: تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر

محبث سوم : تخلیه محل کسب برای سکونت 

گفتار دوم  : موردی که نصف سر قفلی  اسقاط می شود (انقال به غیر )

گفتار سوم : موارد اسقاط حق سر قفلی 

محبث اول : تخلیه به  لحاظ   تعدی و نفریط

مبحث دوم : تخلیه به لحاظ تغییر شغل

مبحث سوم : تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها 

مبحث چهارم : تخلیه به لحاظ تخلف از شرط

گفتار چهارم : گزارش کارگاه حقوقی درمورد سر قفلی 

منابع ومأخذ